O restaurante mudará de localização, as coisas não deram certo, enfim, por algum motivo você decidiu passar o ponto. Mas como proceder? O que é importante saber para tudo correr bem?
Nesse artigo a Quero Um Negócio traz 7 dicas importantes para quem pretende passar um ponto comercial de um restaurante.
O que é passar o ponto?
Em termos jurídicos, essa ação é chamada de “trespasse” e consiste em transferir a titularidade de um imóvel para outra pessoa. Por exemplo:
Você tem ali o seu restaurante num imóvel comercial que alugou, contudo as coisas não vão bem ou você quer mudar de localização ou mesmo optou por fechar o negócio. Mas ainda há mais 1 ano de contrato.
E o que acontece é que você pode passar esse ponto para outro empresário que deseja exercer a mesma atividade ou outra totalmente diferente. Mas isso mediante um contrato, sendo assim, deverá contar com a ajuda de um bom advogado.
Há uma certa confusão sobre passar o ponto, mas em resumo, isso consiste em transferir o direito de exploração. O “trespasse” não se trata de venda, mas se trata de passar o direito de contrato do imóvel.
Para entender melhor vejamos um exemplo a seguir:
- O Gustavo tem um restaurante na Rua X, num estabelecimento alugado, mas por um motivo ou outro ele decidiu fechar o negócio e quis colocar o ponto comercial à venda. O ponto comercial pertence ao Leandro.
Mas ainda faltam 18 meses para o contrato vencer e se o Gustavo sair antes do tempo deverá pagar uma multa percentual ao valor total dos meses restantes.
Nisso, o Carlos surge interessado no ponto comercial, mas ele não quer esperar os 18 meses para o fim do contrato e decide entrar num acordo com o Gustavo para ter o ponto o quanto antes.
Então, o Gustavo vendeu para o Carlos o direito de explorar o ponto comercial, mas devendo o Carlos assumir os meses restantes do Gustavo e pagar para ele uma determinada quantia.
Assim, em resumo: o Gustavo evitou a multa e o Carlos teve o ponto de forma antecipada. E, claro, o dono do imóvel, o Carlos, seguiu com o aluguel.
Qual a diferença entre passar um ponto comercial e vender empresa?
Muitas pessoas confundem-se e acreditam que vender uma empresa e passar o ponto são a mesma coisa. Mas não são.
A venda de uma empresa se configura numa transação comercial, onde o proprietário passa tudo para o novo dono: marca, produtos e/ou serviços, equipe, matéria-prima e até mesmo o local onde o negócio funciona.
Por outro lado, o “passo ponto” se trata de uma transação imobiliária, ou seja, você transfere para outro empresário o direito para explorar o imóvel comercial.
E aqui o novo dono tem direito para explorar o ponto como bem lhe for mais útil.
A pessoa que adquire o ponto nem sempre exercerá a mesma atividade anteriormente exercida ali.
E agora que esclarecemos tudo isso, vejamos as 7 dicas para passar o ponto comercial.
1 - Mantenha o locador informado
Pretende anunciar uma oportunidade de “passo ponto” do seu restaurante? Então deixe o dono do imóvel a par disso.
Ainda que você tenha alugado e detenha direitos sobre o uso do imóvel, é importante que o locador saiba o que ocorrerá. Também, o novo locatário deverá passar pela avaliação do dono do imóvel. Pode ser que o dono do imóvel não queira alugar para ele, por exemplo.
De acordo com a Lei do Inquilinato, esse tipo de transação só poderá ser realizada com a concordância do dono do imóvel. Caso isso seja negligenciado, então se constitui num ato proibido e a pessoa poderá ser responsabilizada perante a lei.
2 - Conheça bem os pontos fortes e fracos do local
Do mesmo modo que na venda de uma empresa, no trespasse o interessado vai querer saber sobre o imóvel. Mas não apenas sobre questões estruturais, como também sobre o movimento, etc. Tenha todas essas informações em mãos para lhe apresentar.
Saiba dizer ao interessado sobre possíveis problemas estruturais ou se está tudo em dia, se foi feita alguma reforma, etc. E saiba também descrever o movimento por ali: em qual horário do dia o tráfego é mais intenso, por exemplo.
3 - Faça tudo com calma
Mesmo que você queira passar o ponto porque pretende mudar seu restaurante de localização, não deixe a pressa falar mais alto. Quando uma transação desse tipo é feita assim, então podem haver detalhes importantes deixados de lado (o que causaria sérios problemas depois).
Realize tudo com calma, atentando-se aos detalhes. Organize o que precisa ser organizado também com calma.
4 - Mantenha documentos importantes organizados
E por falar em organização...
Contrato, documentos de vistoria técnica, laudos, autorizações, etc. É importante ter tudo isso em mãos para apresentar ao interessado no imóvel.
Você e o dono do ponto comercial à venda precisam manter todos esses documentos atualizados antes de qualquer coisa. Assim será possível apresentar informações claras e concisas para o interessado.
5 - O novo locador deve atender as exigências de garantia da locação
Mencionamos que o dono do imóvel deve ser informado sobre o novo possível locatário. E isso é fundamental também para que o dono analise se esse inquilino atenderá aos requisitos no tocante às garantia da locação. Na hora de passar o ponto, mantenha o dono sempre ciente de tudo.
6 - O novo contrato deverá ser registrado
Mesmo que o novo locatário assuma os meses restantes do locatário anterior, é necessário que se faça um novo contrato para ele, descrevendo a nova situação.
É muito importante que nessa etapa você se reúna com o interessado e o dono do imóvel. Vocês três devem entrar num acordo a fim de realizar tudo devidamente.
7 - Avaliação do preço de venda
Quanto vale o ponto comercial à venda? Essa é uma avaliação que deve ser feita antes de anunciar o ponto.
Uma imobiliária ou um corretor de negócios pode realizar essa análise para você. Mas, elementos como boa localização, boa estrutura e infraestrutura do bairro são três dos que ajudam a pesar no preço que o imóvel vale.
No caso da venda de um ponto comercial onde funcionava um restaurante, é comum que sejam vendidos também mobiliários e equipamentos, tais como: mesas e cadeiras, balcão, móveis da cozinha, etc. E todos esses devem ser contabilizados para a definição de preço.
Outros pontos importantes
Se no endereço onde funcionava o seu restaurante você recebia encomendas, então ligue para as empresas e avise da mudança. Relate o novo endereço para o envio de encomendas e outros assuntos.
Isso é fundamental para que o novo locatário não receba encomendas destinadas a você ou seu negócio.
Por fim, é importante relatar que se você passar o ponto comercial, então não poderá abrir um restaurante próximo dali.
Há uma cláusula no Código Civil que define a "não concorrência", devendo você, no período de cinco anos, não abrir um negócio concorrente ao que o novo locatário do ponto abrir.
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